Не пропусти
Главная 24 Ваш юрист 24 Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Купля-продажа квартиры требует максимальной внимательности и знания тонкостей при оформлении сделки купли-продажи как от продавца, так и от покупателя жилья. Серьезным препятствием в заключении сделки может стать имеющееся обременение квартиры. Каким может быть это «обременение» и что с ним делать мы сейчас разберемся.

Давайте более подробно рассмотрим основные виды обременений на недвижимость, которые встречаются чаще других и чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от стандартных сделок с недвижимостью.

  • Что такое обременение права собственности?
  • Обременение прав собственности при ипотеке
  • Обременение прав собственности при аресте недвижимости
  • Обременение прав собственности при ренте
  • Проблемы при покупке жилья с договором аренды
  • Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников
  • Разрешение от супруга собственника

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество

Когда идет речь о купле-продаже недвижимости, то в первую очередь необходимо установить собственников жилья, то есть круг лиц, обладающих квартирой по праву собственности, которое в свою очередь включает в себя: право владения, право пользования и право распоряжения жильем. В том случае, если имеется какое-либо ограничение на право владения, распоряжения и пользования, то передача права собственности на жилья покупателю квартиры может быть сильно затруднена, либо вообще не возможна. А обременений права собственности на недвижимое имущество может быть целый ряд.



Среди видов обременений на недвижимость выделяется рента, ипотека, рента, доверительное управление или арест жилья. Ограничивают сделку куплю-продажи квартиры наличие числе собственников детей, не достигших несовершеннолетия, недееспособных лиц, являющихся собственниками, договор о пожизненной ренте и др. основные виды обременений на недвижимость перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Наличие обременений на жилье не означает, что такое жилье нельзя продать/купить, но знать о наличие ограничений покупатель должен непременно, дабы не нажить проблем с приглянувшейся квартирой и не остаться в дураках. Согласно вышеупомянутого закона ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации и являются общедоступной информацией, которая внесена в Единый Государственный Реестр Прав (ЕГРП), и покупатель квартиры или любого другого недвижимого имущества всегда может узнать подробности касающиеся предмета будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

Обременение при ипотеке предполагает нахождение квартиры в залоге у банка (либо ипотечное кредитование для покупки жилья, либо денежный кредит под залог самой квартиры). Наличие залога не означает, что продать ипотечную квартиру нельзя. Если банк дает свое согласие на продажу ипотечной недвижимости, то кредит переоформляется на нового владельца. Для банка главное, чтобы кредит был погашен, и если покупатель докажет свою кредитоспособность, то препятствий для сделки не будет, в конце концов, банкам не так и важно, кто именно погасит кредит, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.



При сделках купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотеке возможны три наиболее популярных схемы:

  1. Покупатель берет на себя обязательства оплаты ипотечного кредита за приобретаемую залоговую квартиру, выплачивая продавцу сумму в счет компенсации уже погашенной им части ипотечного долга + некий бонус по договоренности.
  2. Покупатель передает всю залоговую стоимость владельцу наперед, тот «гасит» ипотечный кредит, снимает обременение и после этого получает вторую часть суммы за продажу квартиры. Только не забудьте оформить передачу денег юридически верно, подкрепив распиской, заверенной нотариально.
  3. Покупатель производит оплату двумя частями первую банку, погасив остаток долга по ипотечному кредиту, а вторую продавцу квартиры.

В любой из вышеперечисленных схем покупки/продажи квартиры с обременением в виде ипотеки важно подробно ознакомиться с условиями ипотечного договора, в частности, что сказано про досрочное погашение. В первой ситуации не лишним будет получить согласие банка на смену заемщика, ведь кредитная организация ничего не знает о платежеспособности покупателя и без одобрения банка сделка будет невозможна.

Аналогичным образом можно купить квартиру в случае, когда залогодержателем является не банк, а другое физическое или юридическое лицо. В любом случае обременение фиксируется в ЕГРП, и покупая залоговую квартиру вы должны заручиться согласием залогодержателя.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости



Наиболее сложный случай обременения это нахождение под недвижимости под арестом с сопутствующим наложением запрета на любые действия с жильем, на распоряжение и даже пользование. Арест может быть наложен правоохранительными органами, судебными исполнителями в качестве обеспечения, либо как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

Как покупатель вы должны понимать, что покупка подобного жилья в обход официальных торгов очень рисковое занятие. Владельцу арестованной недвижимости продать её ранее, чем будет снят арест крайне трудно, и законным способом невозможно. Только разрешение соответствующего органа (суд, ФССП), наложившего арест на квартиру, может снять подобное обременение, но действую правоохранительные и судебные инстанции только в рамках закона, поэтому договориться как с банком с ними невозможно.

Чтобы продать квартиру, находящуюся под арестом нет иного пути, чем снять арест, просто нет.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты на условиях пожизненного содержания чаще всего заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, у которых нет родственников, которые бы за ними ухаживали. В этом случае лицо, обеспечивающее регулярный уход за пожилым собственником жилья заключает договор ренты, и получает право собственности в соответствие со ст. 601 ГК РФ Договор пожизненного содержания с иждивением& и может распорядиться квартирой согласно ст.604 ГК РФ (Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания), однако, продать такое жилье рентодатель может только с позволения получателя ренты.



Если вам «посчастливилось» приобрести такую квартиру, то далее условия ренты обязаны выполнять вы. А иначе, получатель ренты расторгнет договор в одностороннем порядке.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Бывают такие ситуации, когда покупатель жилья перед заключением сделки провел все необходимые проверки, определил круг собственников жилья, выяснил, что квартира не находится под залогом или арестом, нет никаких явных видимых обременений. Заключил договор купли-продажи квартиры,  внес оплату, зарегистрировал право собственности на купленную квартиру в ЕГРП, но в итоге обнаружил, что в приобретенной квартире проживают какие-то незнакомые ему посторонние люди арендаторы. Что делать?

Вы должны знать, что договор длительной аренды (на срок от года и более) должен быть оформлен письменно и подлежит государственной регистрации. По закону продажа квартиры, сдаваемой в аренду, не означает расторжения договоры аренды автоматически. Смена собственника арендуемого жилья не отменяет права нанимателей проживать в квартире по договору исполняя обязательства со своей стороны до конца срока действия договора аренды.

Купля-продажа квартиры с обременением: ипотека, дети… вопросы-ответы



Если вы покупаете жилье, поинтересуйтесь у продавца, не сдается ли квартира, и если есть какой-либо договор аренды добейтесь его расторжения до покупки данной недвижимости. В противном случае проблемы расторжения договора лягут на нового собственника, и без суда вопрос будет не решить.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Случается так, что в числе собственников покупаемой квартиры находятся дети или недееспособные лица. Для продажи в таком случае необходимо согласие родителей несовершеннолетних детей или опекунов. Подобные процедуры строго контролируют органы опеки.

Крайне важно перед покупкой жилья не только получить информацию о собственниках квартиры, но и получить от продавца справку с перечислением всех лиц, прописанных на продаваемой жилплощади.

Для покупки жилья, в котором были прописаны несовершеннолетние лучше всего добиться того, чтобы перед заключением сделки купли-продажи дети были выписаны с жилплощади. Здесь могут возникнуть определенные трудности, ведь опека строго следит за тем, чтобы детям или недееспособным на новом месте регистрации по месту жительства были обеспечены условия, не уступающие старым.



Разрешение от супруга собственника

Если квартира, которую вы решили купить, является совместно нажитым имуществом, то на ее продажу нужно согласие обоих супругов, даже если собственник, фактически, один из них.

Для покупки такой квартиры одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, ведь согласно статьи № 35 Семейного кодекса Российской Федерации:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если же квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, то разрешение второго супруга получать нет необходимости, однако, проверить этот факт не всегда просто, доказательством может быть брачный договор, либо документы, по которым можно проследить, что квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака.



Мы познакомили вас с основными ситуациями купли-продажи квартир с обременениями, и хотя спорных нюансов много, решение, всё-таки, можно найти в любом случае, главное, будьте внимательны и тщательно проверяйте круг собственников, и факты наличие обременения, что избежать рисков при покупке жилья.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Что будет, если не являться в военкомат по повестке?

Многие призывники интересуются относительно того, что будет если не явился по повестке в военкомат? На этот и еще на ряд вопросов мы ответим по ходу статьи. Плюс, постараемся разъяснить и ...

Как подать на алименты после развода?

Как подать на алименты после развода? Многим известно, что вопрос о финансовом обеспечении детей может быть решен как в период нахождения родителей в браке, так и после его расторжения. Процедура ...

Возмещение морального вреда по закону «О защите прав потребителей&#187

Компенсация морального вреда по Закону «О защите прав потребителей» выступает как одна из мер восстановления прав пострадавшей стороны – покупателя. Возмещение не является гарантированным законодателем. Для взыскания необходимо обеспечить доказывание ...

Увольнение в связи с выходом на пенсию

Увольнение в связи с выходом на пенсию не является обязательной процедурой. В нашей стране, огромное количество людей пенсионного возраста продолжают работать на своей должности, так как являются специалистами высокого класса ...

Дарственная на дом

Законодательство России допускает передачу в дар недвижимого имущества. Чтобы оформить дарственную дом необходимо обладать полностью правом собственности на него и соблюсти все процессуальные требования, выдвигаемые к порядку оформления. Дарственная на ...

Как зарегистрировать товарный знак?

По сути, являясь сочетанием уникальных элементов в виде названия, текста и графики, которые наиболее полно и емко характеризуют продукцию компании, товарный знак – это престижный бренд продукции. Как его правильно ...

Что бывает за уклонение от военной службы?

Вопреки расхожему мнению, уклонение от прохождения военной службы представляет собой уголовно-наказуемое деяние. Т.е. гражданин, который не исполняет свой гражданский долг, является не уклонистом (как принято говорить), а именно преступником. Сегодня ...

Проверка регистрации товарного знака

Открывая собственное дело, индивидуальный предприниматель в первую очередь задумывается о названии будущей фирмы. Немаловажную роль в успехе развития бизнеса играет правильно выбранная торговая марка, этикетка, слоган, а также рисунок. Имя ...

Задерживают зарплату: что делать и куда жаловаться?

Трудовое законодательство в России всецело поддерживает интересы работника, защищает его права, в том числе гарантирует своевременную оплату труда. Но, несмотря на это, встречаются ситуации, когда компания задерживает оплату. Что делать, ...

Неуплата налогов юридическим лицом или ИП

Неуплата или неполная уплата налоговых обязательств является серьезным проступком, за совершение которого предусматривается налоговое, административное взыскание. Ответственных должностных лиц, если госказна недополучила финсредства в крупных, особо крупных суммах, могут привлечь ...

Отказ в выплате страхового возмещения по КАСКО

Отказ в страховой выплате по КАСКО — явление не редкое, т.к. этот вариант страхования, в совокупности с обязательным, является крайне востребованным. Компании разрабатывают привлекательные условия, поэтому автовладельцы с удовольствием пользуются ...

Особенности земельного налога для физ лиц в 2017 году

Своевременная уплата земельного налога в 2016 году существенно экономит россиянам время, силы и деньги налогоплательщиков. Почему деньги? За просрочку налоговых обязательств начисляются штрафсанкции, которое физлицо обязано уплатить вместе с начисленными ...

Программа «Земский доктор» в очередной раз продлена: чего ожидать?

На протяжении четырех лет в России успешно действуют программы, направленные обеспечение жителей различных регионов высококлассной медицинской помощью. Одна из таких программ вызвала интерес молодых высококвалифицированных врачей, готовых работать в сельских ...

Увольнение по сокращению штатов в 2017 году

Рыночная экономика и свобода предпринимательства возложила на собственников и руководство компаний ответственность за все риски, которые могут подстерегать коммерческое предприятие в его деятельности. Влияние изменчивого спроса, внутренних финансовых и организационных ...

Договор дарения гаража

Законодательство России предполагает возможность оформить дарственную на гараж. Договор дарения гаража – безвозмездная сделка, то есть даритель не может получать финансовую компенсацию за передачу в дар. Сделка не может заключаться ...

Какие документы нужны для открытия ООО?

ООО – наиболее привлекательная форма для осуществления предпринимательства. Почему? Контрагенты, банкиры юридическому лицу больше доверяют. А это значит, что привлекать дополнительные инвестиции проще. Также, учредители и участники в случае неудачного ...

Как написать заявление на ремонт подъезда?

Проблемы с управляющими организациями в нашей стране носят перманентный характер. Мы платим деньги за содержание и ремонт жилья, организации постоянно говорят, что денег не хватает, но ремонт не проводится. Или ...

Может ли ребенок лишить прав родителей?

Ситуация, когда территориальный орган опеки, попечительства забирает ребенка из проблемной семьи, уже никого не удивляет. Облегчение ощущают обе стороны. Дети получают хороший уход, питание, а горе-родители считают, что избавились от ...

ЦБ РФ планирует внести изменения в реестр МФО

На сайте регулятора был размещен проект Указания, предусматривающий внесение изменений в правила ведения государственного реестра микрофинасовых организаций Банком России. Они касаются ряда документов, которые предоставляют микрокредитные организации с целью получения ...

Как самостоятельно закрыть ООО: пошаговая инструкция на 2017 год

Вести успешную предпринимательскую деятельность удается не всем желающим. К решению о прекращении бизнеса необходимо относится серьезно. Чтобы учесть все нюансы можно прибегнуть к услугам фирм, специализирующихся на подобных процедурах. Но, ...

Увольнение после декретного отпуска

Трудовое законодательство в России вообще довольно гуманно, а беременным и уже состоявшимся мамам уделяется в нем особенное внимание. Эта категория трудящихся защищается, практически, от всех рабочих неприятностей. Самая большая льгота ...

Заявление на лишение родительских прав — способ защитить интересы ребенка

Счастливые семьи преобладают, но и проблемных более чем достаточно, этим и объясняется востребованность судебной системы в сфере семейного права. Когда затрагиваются интересы детей, только суд в состоянии разрешить спорные вопросы, ...

Проверка квартиры на «чистоту» при покупке квартиры и признание такой сделки недействительной

Покупка квартиры – важный шаг. Часто его совершение доверяют риэлтерским компаниям и агентствам, которые дают гарантию, что сделка будет проведена правильно и не вызовет никаких проблем у покупателя в дальнейшем. ...

Как вступить в наследство без завещания?

Многих, кто касался вопроса о вступлении в наследство после смерти родственника, сталкивались с вопросом, что же делать и как законно вступить в наследство без завещания? Гражданский кодекс узаконивает право гражданина ...

Рейтинг@Mail.ru